Pasar properti nasional menunjukkan stabilitas di tengah dinamika eksternal dan momentum musiman.
| Segmen menengah dan kecil menjadi penopang saat pasar premium cenderung lebih berhati-hati. Di sisi lain, pasar sewa terus tumbuh positif, dengan perkembangan yang cukup pesat di sejumlah kawasan potensial.
Hal ini tercermin dari data terbaru Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal 1 tahun 2026 yang menunjukkan ketahanan pasar properti di Indonesia.
Data terbaru Indeks Harga Jual Rumah Nasional pada kuartal 1 tahun 2026 menunjukkan kondisi relatif stabil dengan penurunan tipis sebesar -0,1% baik secara kuartalan maupun tahunan. Jika dilihat berdasarkan segmen, rumah kecil dan menengah menunjukkan ketahanan yang kuat.
Rumah Tipe ≤54 tumbuh +0,3% dan Tipe 121–200 naik +0,5% pada kuartal 1 tahun 2026 dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pertumbuhan bahkan mencapai +1% untuk Tipe ≤54 dan +0,6% untuk Tipe 55–120.
“Segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang pertumbuhan pasar, didorong oleh keterjangkauan dan kebutuhan hunian dasar yang menjaga
permintaan tetap stabil,” ujar Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome, dalam rilis, Selasa (5/5/2026).
Sementara itu, segmen rumah besar Tipe ≥201 mengalami koreksi sebesar -0,5% secara kuartalan dan -0,7% secara tahunan. Penurunan ini mencerminkan kehati-hatian di pasar premium, dipicu oleh ketidakpastian ekonomi global akibat eskalasi ketegangan di Timur Tengah serta faktor cuaca. Dalam situasi ini, investor cenderung lebih selektif dan menunda pembelian aset bernilai besar.
Indeks Harga Jual Rumah Nasional Kuartal 1 Tahun 2026
- Jakarta Utara: Cilincing tumbuh +3% untuk Tipe 121–200 diikuti Tipe 55–120 yang naik +2%. Sementara itu, Tanjung Priok stagnan di sebagian besar segmen dengan rumah Tipe ≥201 turun -2%.
- Jakarta Barat: Tipe ≤54 koreksi -3% di Cengkareng dan Kembangan, serta -2% di Kalideres yang dipengaruhi oleh banjir pada sejumlah wilayah di Jakarta Barat pada awal tahun.
- Jakarta Pusat: Tipe ≤54 terkoreksi -3% di Johar Baru, sementara Tipe 55–120 dan ≥201 masing-masing turun -2%. Penurunan juga terjadi pada rumah Tipe 55–120 di Cempaka Putih sebesar -2% dan -3% untuk rumah Tipe ≥201 di Kemayoran. Tekanan harga ini akibat aksesibilitas faktor cuaca.
- Jakarta Timur: Cenderung stabil dengan kenaikan selektif di beberapa wilayah didukung fasilitas transportasi publik. Rumah Tipe ≤54 tumbuh +2% di Cakung sementara di Ciracas, rumah Tipe 121–200 naik +3% dan Tipe ≥201 meningkat +2%.
- Jakarta Selatan: Cenderung melemah dipengaruhi oleh curah hujan yang memicu banjir di beberapa titik. Di Cilandak, rumah Tipe 121–200 turun -2%, sementara di Jagakarsa, Tipe 55–120 terkoreksi -3%.
- Bodetabek & Banten: Pergerakan relatif stabil dengan pertumbuhan pada rumah Tipe menengah. Tipe 121–200 mengalami kenaikan harga di Kab. Bekasi (+4%), Kab. Tangerang (+4%), Kota Tangerang Selatan (+3%), Kota Tangerang (+3%), dan Kabupaten Bogor (+2%). Di Kabupaten Tangerang, rumah Tipe ≥201 juga tumbuh +4%.
Meskipun secara umum stabil, koreksi terbatas terlihat di beberapa wilayah. Di Kota Serang, rumah Tipe 55–120 turun -2%, sementara di Kota Bogor, Tipe ≥201 juga terkoreksi -2%.
Wilayah lain di Indonesia juga menunjukkan resiliensi pasar dengan beberapa koreksi tipis. Berikut ringkasannya:
- Jawa Barat: Kota Cimahi naik +3% (Tipe ≥201) didorong konektivitas KA Feeder Whoosh. Sebaliknya, Kabupaten Bandung turun -2% (Tipe ≥201) serta Kabupaten Bandung Barat -3% (Tipe 121–200) dan -2% (Tipe ≥201) akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir dan longsor.
- Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta: Kab. Semarang tumbuh +3% (Tipe ≤54 dan 55–120) berkat akses Tol Bawen–Yogyakarta, namun segmen ≥201 melemah di Kota Surakarta (-2%) dan Kabupaten Klaten (-3%) akibat pergeseran lalu lintas Tol Jogja–Solo yang mengurangi eksposur kawasan. Namun, lintas Tol ini mendorong wilayah Yogyakarta dengan pertumbuhan relatif stabil dengan kenaikan +2% untuk Tipe 55–120).
- Jawa Timur: Stagnan dengan pengecualian Kota Malang yang naik +2% (Tipe ≤54)
- Bali: Kota Denpasar turun -2% (Tipe ≤54 dan 121–200) seiring meningkatnya kemacetan.
- Sumatera: Kenaikan +2% terjadi di Kab. Deli Serdang (Tipe ≥201) dan Kota Pekanbaru (Tipe ≤54). Sementara itu, Lampung turun -2% (Tipe ≥201) sebagai bentuk penyesuaian pasar.
- Kalimantan: Koreksi -2% di Pontianak (Tipe ≤54), Samarinda (Tipe ≥201), dan Balikpapan (Tipe 121–200) di tengah perlambatan proyek infrastruktur dan penyesuaian anggaran.
Sementara itu, Pontianak mencatat kenaikan +2% (Tipe 121–200) didukung oleh pengembangan kawasan waterfront city.
- Sulawesi: Cenderung stagnan di berbagai kota, dengan kenaikan +1% di Kota Makassar (Tipe ≥201)
Pasar sewa menunjukkan pertumbuhan positif di seluruh kategori bangunan dan tetap menjanjikan meskipun melewati periode Ramadhan dan Lebaran. Rumah Tipe 55–120 tumbuh +0,8% dan Tipe ≤54 naik +0.7% didorong oleh aktivitas perkantoran dan institusi pendidikan.
Pertumbuhan agresif terjadi pada Tipe 55-120 (+2,6%), diikuti oleh Tipe ≥201 (+2,3%). Hal ini mencerminkan segmen hunian keluarga pulih dan berkembang seiring dengan sentimen positif dari kawasan ekonomi baru dan pusat pertumbuhan mandiri.
Indeks Harga Sewa Rumah Nasional Kuartal 1 Tahun 2026
- Jakarta: Pergerakan terkonsentrasi di area pusat bisnis, didorong oleh pemulihan pasar perkantoran. Jakarta Pusat menjadi motor utama dengan kenaikan signifikan pada Tipe 55–120 (+5%) dan Tipe ≤54 (+3%), sejalan dengan peningkatan okupansi kantor CBD. Jakarta Timur juga mengalami kenaikan pada rumah Tipe ≥201 (+5%) dan Tipe 55–120 (+3%) sebagai alternatif hunian luas dengan akses ke pusat bisnis.
Sementara itu, Jakarta Selatan, Jakarta Utara, dan Jakarta Barat cenderung stabil di semua Tipe.
- Bodetabek: Di Kota Tangerang, Tipe 55-120 naik +2% dan Tipe ≥201 naik +3%. Sementara di Kota Tangerang Selatan dan Kab. Tangerang, kenaikan tercatat di Tipe ≤54 (+2%) serta 55-120 (+2%). Pertumbuhan kuat di Tangerang Raya ini didorong masifnya ekspansi kawasan komersial dan penetapan BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) yang memicu pembukaan kampus dan rumah sakit internasional. Di Bogor, pertumbuhan terpusat di Kabupaten Bogor pada Tipe 55–120 yang naik +3%, mencerminkan pergeseran permintaan ke hunian menengah di wilayah dengan aksesibilitas yang semakin baik.
“Pasar sewa di beberapa kota di Indonesia juga masih memperlihatkan ketahanan dengan penurunan terbatas. Di Bandung Raya, Kab. Bandung Barat terkoreksi -2% (Tipe ≤54) dan Kabupaten Bandung turun -3% (Tipe ≥201) akibat PHK massal serta risiko banjir dan longsor, sementara Kota Bandung tetap stabil," ujar Dara.
"Sementara di Semarang, Tipe 55–120 naik +3% seiring kenaikan UMK dan inflasi, namun Tipe ≤54 turun -2%. Di Jawa Timur, Kota Surabaya naik +2% (Tipe ≤54) didorong akses jalan baru dan Malang naik +2% (Tipe ≥201) karena penerimaan mahasiswa, sedangkan Denpasar stabil kecuali Tipe ≤54 yang turun -2% akibat kejenuhan dan kelebihan suplai, dengan permintaan hunian menengah-besar tetap kuat,” imbuhnya.***